euro
  м2

"Деньги утекают в будущее" Журнал "Ваш дом за рубежом", сентябрь/ноябрь 2012 г. (с сокращениями)


"Деньги утекают в будущее" Журнал "Ваш дом за рубежом", сентябрь/ноябрь 2012 г. (с сокращениями)


Консультанты: HERMIL, Golden Braun real estate, ООО "Иворриэлти", ADRIONIKA COMPANY, Svea Realty, KC Immobilien, Cliff-Property

Несмотря на разговоры о мировом финансовой кризисе, россияне активно покупают недвижимость за рубежом, и особенно в странах Европы. Нестабильность финансовых инструментов заставляет людей избавляться  от наличности и вкладываться в недвижимость.

Инвесторы поневоле

На что рассчитывают покупатели недвижимости в Европе? Ответ на этот вопрос зависит от того, какие цели ставятся - или миграционные, инвестиционные, или то и другое вместе. Условно покупательский интерес можно разделить на два лагеря: экономически стабильные страны (Германия, Франция, Швейцария, Швеция, Великобритания) и курортные (Кипр, Испания, Италия, Болгария), где с экономикой по-разному, но зато есть море и солнце.

В странах со стабильной экономикой инвестиционные мотивы тесно переплетаются с личными - и деньги вложить, и "запасной аэродром" обеспечить. Даяна Кармеева, управляющий партнер  Colden Brown real estate,  рассказывает, что сейчас покупатели учитывают все: организацию самого  процесса получения дохода  с инвестиционного объекта в выбранной стране,  оценку правовых и налоговых рисков, способов их минимализации, возможность получения ипотечного кредитования за рубежом и многое другое. "Германия - лидер по количеству запросов в нашей компании.  Диверсифицированная экономика Мюнхена и Гамбурга  является привлекательной для инвестиций в коммерческую недвижимость. Для Берлина характерна  инвестиционная привлекательность объектов жилой недвижимости", - говорит эксперт. - "Именно в Германии есть выбор  среди различных объектов инвестирования: доходные дома с арендаторами и без, коммерческие офисные и торговые площади, объекты жилой недвижимости для сдачи в аренду и т.д."

Анатолий Школьников, директор компании КС Immobilien, тоже считает, что для российских инвесторов недвижимость в Германии  - консервативный способ инвестирования средств, так как риски низки, а доходность не баснословная, но стабильная.

"Инвестиции в недвижимость Лондона состоятельные россияне рассматривают как безопасное капиталовложение. Опасения вокруг кризиса  в еврозоне, а также низкий курс фунта стерлинга стимулируют спрос на покупку недвижимости премиум-класса в престижных районах Лондона: Kensingston, Hampstead и Highgate", - рассказывает Дияна Кармеева. - "Здесь в основном покупают объекты россияне, планирующие переезд с семьей на постоянной основе. Средняя стоимость недвижимости  в этих районах превышает два миллиона фунтов стерлинга". Эксперт отмечает любопытную деталь: на покупательскую способность россиян не повлияло повышение налога Stamp Duty на недвижимость дороже двух миллионов фунтов: семь процентов при покупке на физическое лицо и до пятнадцати процентов при покупке на юрлицо (на юридическое лицо часто приобретают покупатели, стремящиеся сохранить свою анонимность). Стоит отметить, что после повышения налога Stamp Duty на недвижимость дороже двух миллионов фунтов стерлинга, объекты стоимостью от одного миллиона до двух миллионов стали пользоваться большей популярностью.

Отельное направление - покупатели недвижимости с прицелом на образование своих детей в европейских университетах (о наметившейся тенденции мы писали чуть больше года назад). С тех пор приобретений для будущих студентов стало еще больше. В этом направлении покупателей интересуют Великобритания, Швейцария, Австрия, Германия.  "В Лондоне пользуются популярностью одно-, двухспальные квартиры в бюджете от 450 тысяч до 650 тысяч фунтов стерлингов в современных жилых комплексах с консьержем и охраной", - отмечает Даяна Кармееева.

-Наши клиенты в подавляющем своем большинстве - люди состоявшиеся, успешные, имеющие неплохой и доходный бизнес в России. Они покупают недвижимость в Германии часто как "резерв" на будущее. Кто-то покупает недвижимость в Германии для своих детей, чтобы учились в немецком университете, хотя ребенку может быть всего еще девять лет....", - подтверждает слова коллег Любовь Бикбаева, директор агентства HERMIL. Эксперт отмечает еще один интересный момент: раньше люди приходили к решению купить недвижимость в Германии спонтанно, но так же неожиданно и быстро решали ее продать. Сейчас "возвратов" почти нет, что тоже говорит о продуманности покупки.

- В Швеции покупают именно "для себя" - для перепродажи в Швеции и раньше практически не покупали, поскольку налоговая система построена таким образом, что перепродавать жилье невыгодно", - делится Сергей Ольссон, консультант агенства Svea Realty. - "Но интерес к стране все равно растет по многим причинам. Во- первых, Швецию не затронул европейский кризис, и она до сих пор является во многом тихой гаванью; во-вторых, цены на недвижимость здесь стабильны и признаков обвала рынка нет; в-третьих, сейчас в основном стали покупать именно с прицелом на переезд в будущем.

Анна Ульянова, специалист по продажам Cliff - Property, констатирует рост интереса к инвестиционным проектам в Германии и Швейцарии, а вот в сфере "курортной" недвижимости, по ее мнению, заметны сокращения продаж. Эксперт предполагает, что люди ждут еще большего снижения цен.

Курорт для резидента

"Курортным" направлением массово интересуются пенсионеры. Елена Невская, менеджер-консультант Adrionika Company, говорит о том, что практически все клиенты задаются вопросом получения вида на жительство. "У нас даже сложилось впечатление, что все, у кого есть больше тридцати тысяч евро, - хотят уехать!", - говорит Елена. И констатирует: пенсионеры часто стреляться продать или сдать недвижимость в России и переехать в спокойную теплую страну. Они знают: сдав квартиру в Москве, можно неплохо жить практически в любой точке Европы. Но далеко не все страны имеют специальные иммиграционные программы для пенсионеров, как Болгария.

Другая категория покупателей недвижимости в курортных странах рассматривает свою покупку как вложение. Однако теперь это скорее стремление "не потерять", чем заработать. Дияна Кармееева поясняет, что для собственного проживания покупатели рассматривают прибрежные страны с визовыми послаблениями и возможностью в перспективе получения вида на жительство, например, Кипр.

Некоторые застройщики на Кипре предлагают схему "инвестиция+отдых": инвестор приобретает квартиру в жилом комплексе, где часть апартаментов будет функционировать как гостиничные номера в рамках апарт-отеля. Купленные апартаменты передаются в обслуживание  управляющей компании (она берет на себя затраты по меблировке и оборудованию недвижимости бытовой техникой) с условием ежегодной выплаты гарантированного дохода. Ежегодно собственник получает четыре процента  годовых от стоимости недвижимости и не несет дополнительных затрат по коммунальным платежам, техническому обслуживанию и текущему ремонту. Их берет на себя управляющая компания. Обычно владельцы такой недвижимости на Кипре могут воспользоваться правом пребывания в своих апартаментах в течение двух недель. Такого рода контракт, как  правило, заключается на два года. Затем, по желанию собственника, он может быть пересмотрен.

Сколько дают?

Если пару лет назад мы бы описывали, "что-почем", то сегодня будет актуальнее говорить о том, сколько и за что покупатели готовы заплатить.

- Одних интересует покупка доходной квартиры в Германии за 400 тысяч евро, другие хотят приобрести домик в Италии за 800 000 евро, третьи покупают виллу во Франции за три миллиона евро, а четвертые инвестируют в инновационные швейцарские проекты несколько десятков миллионов франков. Наибольшее количество сделок с участием москвичей заключается в ценовом диапазоне от 250 тысяч евро до трех миллионов евро", приводит данные Анна Ульянова.

В Петербурге картина иная: основной диапазон  покупательских бюджетов - от 30 тысяч и до 300 тысяч евро, притом что покупки совершаются иногда и в миллионном сегменте.

Анатолий Школьников говорит, что опытные инвесторы из РФ ориентированы на крупные объекты стоимостью от 500 тысяч евро. У этой категории покупателей наиболее востребованы доходные дома и гостиницы как в городах, так и в небольших населенных пунктах. Но! Сейчас на рынок стали приходить люди со средними доходами, которые раньше либо не инвестировали вообще, либо делали это лишь на территории России. Как правило, они готовы вложить в недвижимость не более 100-150 тысяч евро. Такие инвесторы самые требовательные и самые дотошные.  Все эксперты подтверждают тенденцию, отмечая, что для этой категории покупателей это "последние деньги", поэтому к процессу покупки они относятся крайне тщательно.

- Больше всего сделок происходит все-таки в ценовом диапазоне до 100 тысяч евро", - делится опытом Любовь Бикбаева. - "Существенно вырос интерес к коммерческой недвижимости - до этого же ценового предела. Недавно у нас было зарезервировано старинное здание отеля в прекрасном месте Тюрингинского Леса. В отеле 24 номера и ресторан, весь инвентарь, номера оборудованы. Цена со всеми расходами составила 97 тысяч евро. Покупатель для такого объекта нашелся быстро.

- В Швеции - интересное явление. Там спрос российских покупателей переместился из нижней ценовой категории в среднюю и верхнюю", - говорит Сергей Ольссон.- "Раньше  наши люди часто покупали недорогте (15-20 тысяч евро) дома на севере Швеции, привлеченные ценой, без каких-либо планов в отношении того, что дальше с этим делать. Сейчас покупатели значительно более подготовлены в плане того, что именно они хотели бы приобрести. Приобретают, как правило, старые дома с хорошим расположением (в пределах больших городов, с выходом на море и т.д.) для того, чтобы перестроить старый дом или на его месте построить новый. При этом семья обычно проводит по полгода в Швеции в рамках мультивизы.

Ценовая "готовность" покупателей юга Европы - для Черногории, Испании - от 250 тысяч евро, для Хорватии, Италии - 300-500 тысяч евро. Здесь тоже клиенты более внимательно относятся к своему выбору и требуют от агенства дополнительные услуги. Например, помощь в организации иммиграционных процессов и т.п.

Чего ждут?

Цены могут упасть еще ниже - таков основной аргумент тех, кто интересуются зарубежной недвижимостью, но пока воздерживается от покупки. Насколько оправданна такая позиция - во многом зависит от страны интереса.

- Может, выбирая недвижимость, есть опасения, что она со временем упадет в цене, но только не в Восточной Германии", - рассказывает Любовь Бикбаева, - "Цены бывшем ГДР сильно упали после финансового кризиса 2008 года, и с тех пор медленно поднимаются, далеко еще не достигнув докризисного уровня. Хотя газеты и сайты говорят о новом кризисе, в Восточной Германии он не чувствуется. В 2008 году было все печально: новые дороги не строились, старые не ремонтировались, в городах не было видно строительных лесов. Сейчас картина иная.

Строительные леса - зачастую показатель того, что экономика развивается, что люди вкладывают деньги в санирование объектов. Именно санирование, а не строительство: новостройки попадаются не так часто, в Германии любят старину и предпочитают отреставрировать старый особняк, чем строить новый. Хотя строительство нового часто было бы дешевле.

После объединения двух Германий цены в восточной ее части были намного выше сегодняшних, при том что инфраструктура на территории бывшей ГДР была в плачевном состоянии. Сейчас здесь и ремонтируют, и строят:дороги отличные, многие населенные пункты, особенно горячо любимые немцами  небольшие поселки и маленькие городки, выглядят теперь не хуже западных. А цены - ниже, чем в девяностых.

Консультанты журнала уверены, что в Германии цены будут подниматься.  "Это уже реальность - цены стали расти. Никто не опасается, что они будут падать - просто некуда падать", - считает Любовь Бикбаева.- "Для примера, мы продаем многоквартирный дом в 250-тысячном городе Кемниц всего за 45 тысяч евро.  В здании семь квартир, из них на трех этажах по две квартиры трехкомнатные и одна большая пятикомнатная на весь этаж. Правда, дом последний раз был отремонтирован еще в девяностых, и сейчас для сдачи в аренду требует обновления коммуникаций и покраски. В девяностых годах такой дом  стоил бы не менее 100 тысяч евро. С ремонтом- минимум 400 тысяч.  А в Баварии в три раза больше! В Кемнице сейчас не лучшая ситуация - много квартир пустует.  Тем не менее вложения себя оправдают.  Этот город, родина немецкого автомобилестроения,  решил вернуть себе славу крупного индустриального центра, и сейчас для этого многое делается. Если все планы удастся претворить в жизнь, то недвижимость Кемница  поднимется в цене многократно".

Другой пример - из Западной Германии. Анатолий Школьников рассказывает, что в городе Нюрнберг (второй по величине город Баварии) за последний год цены выросли в среднем на 10 процентов, и повышение продолжается. Большинство покупателей здесь нацелены сдавать недвижимость в аренду (и до 2008 года, и сейчас): доходность в среднем 7-9 процентов. При учете, что инфляция съедает около двух процентов в год, это очень хороший показатель доходности. И это стабильный доход, что особенно важно для российских инвесторов.

- О страхе падения цен на недвижимость никто не говорит, но все понимают нестабильность ситуации и избегают  давать прогнозы", - делится Юлия Гришина. -"Наши покупатели в основном приобретают недвижимость в Юрмале, поскольку ориентированы на отдых. Причем ездят на побережье как летом, так  и замой (работают все СПА). Квартиры в Латвии приобретают надолго. Но максимум, о чем задумываются, - сдача в аренду.

Что касается юга Европы, многие потенциальные покупатели все ее ждут, рассчитывая, что цены упадут в ближайшие пару лет еще больше. Елена Невская видит два "минуса" в выжидательной позиции: "Во-первых, обесценивание отдельных валют может происходить более быстрыми темпами. Например, скачки доллара и евро заставляют метаться в поисках стабильной резервной валюты или искать надежные вложения, а надежность недвижимости никто не отменял. И, во-вторых, для тех, кто покупает недвижимость для себя - можно сколько угодно ждать выгодного момента для покупки, но жизнь слишком коротка, чтобы откладывать ее до времени пенсии или иных сладких времен".

Кстати, испанское правительство пытается простимулировать покупки недвижимости "здесь и сейчас" поднятием налогов при покупке с 1 января 2013 г. Для тех клиентов, кто намерен приобрести недвижимость в Испании - повод поторопиться.

Что там делать?

Когда речь идет не только об инвестировании, а об иммиграции, возникает наш традиционный вопрос: "Что делать?". В смысле, чем заняться в новой стране. Анатолий Школников рассказывает, что сейчас многие клиенты интересуются, какой бизнес они могли бы организовать в Германии. В этой стране, по словам эксперта, есть сферы, где конкуренция все еще на низком уровне и где можно получать стабильно высокий доход. Это -производство экологически чистых продуктов питания, животноводство, растениеводство, пчеловодство, производство косметики на натуральной основе и т.п. На то есть несколько причин: государственная поддержка этих отраслей и спрос на био продукцию, интерес к ней, мода.

Любовь Бикбаева рассказывает о другом примере из практики, когда самые бюджетные объекты покупают  под ремонт "своими силами": "Приезжают, привозят родных, и общими усилиями из коробки с голыми стенами делают "конфетку". Как правило, это небольшие дома 80-120 квадратных метров в ценовой категории до 15 тысяч евро. После ремонта дом сдается в аренду с немыслимой (по немецким меркам) доходностью - до 30 процентов в год. Но такой результат возможен, только если доводить дом "до ума" своими силами - привлекать наемных строителей уже не так выгодно.

 

Анна Андрушевич. Журнал "Ваш дом за рубежом", сентябрь/ноябрь 2012 г.

^ Наверх