euro
  м2

"Fantastisch! Praktisch! Gut!" Журнал “Новости рынка недвижимости», выпуск № 21 от 17 июня 2013


"Fantastisch! Praktisch! Gut!" Журнал “Новости рынка недвижимости», выпуск № 21 от 17 июня 2013


Рынок недвижимости в Германии на сегодняшний день является наиболее стабильным в Европе, и это главный фактор, благодаря которому сформирован устойчивый интерес со стороны инвесторов. «Причем в отличие от стран с курортной недвижимостью, таких как Испания, Болгария, Турция и проч., Германия привлекает к себе покупателей именно с целью инвестиций, – говорит директор «Агентства зарубежной недвижимости» Леонид Острецов. – Хотя доходность от вложений в недвижимость здесь не слишком велика – порядка 6-8% в восточных землях и 8-12% в западных.

Инвесторы покупают как жилую недвижимость, в основном городские квартиры, так и коммерческую – гостиницы, рестораны, доходные дома. Традиционные предпочтения относятся к городам Западной Германии, с наиболее высоким экономическим развитием, таким как Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург».

Любовь Бикбаева, директор фирмы HERMIL, отмечает, что в последнее время спрос сместился от жилой недвижимости в сторону коммерческой: «А это хороший показатель поступательного развития экономики. Из коммерческих объектов хорошим спросом после кризиса пользуются отели и рестораны». Что касается доходности разных типов недвижимости, эксперты дают всестороннюю оценку, отмечая те виды недвижимости, покупка которых в наиболее короткие сроки начнет приносить прибыль инвестору.

«Если говорить о жилой недвижимости для частных инвесторов, я бы выделил несколько основных сегментов, – говорит Леонид Острецов. – Во-первых, небольшие квартиры в городах, где базируются популярные немецкие вузы и постоянно наблюдается стабильное число проживающих студентов, являющихся потенциальными арендаторами.

Во-вторых, выгодно покупать с целью сдачи в аренду квартиры в спальных районах больших городов, где велика рабочая миграционная составляющая и велик процент жителей, не имеющих недвижимости в собственности». «Доходность объектов под аренду наиболее высока в Восточной Германии, это объясняется более низкими ценами на недвижимое имущество, – добавляет Любовь Бикбаева. – Цена покупки недвижимости здесь ниже, чем, например, в Баварии, а цены на аренду между тем ниже только процентов на 20-30. Поэтому только на территории бывшей ГДР возможен доход до 25% годовых.

Недавний пример: наша компания продала ресторан в поселке Буко в земле Саксония-Анхальт всего за 23 000 евро. Ресторан в хорошем состоянии, сдан в аренду, доход от аренды восхитительно высок и составляет 26,1% годовых! Но это особенный случай, таких выгодных объектов очень мало попадается даже в Восточной Германии. Также выгодно в этой части Германии покупать многоквартирные дома, сданные в аренду. Доход, правда, не 26%, но вполне привлекательный с точки зрения вложений в недвижимость - от 11 до 16%». Большинство объектов, конечно, приносят не столь грандиозный доход, однако показатели также вполне интересны для инвесторов. «В Берлине при сдаче в аренду квартиры 75 кв.м можно получить около 4,3% годовых, – говорит Наталья Котова, руководитель направления «Недвижимость в Финляндии, Германии, Швейцарии, Австрии» компании «Страна Плюс». – Во Франкфурте при сдаче в аренду аналогичного объекта можно рассчитывать на прибыль 4,6% годовых, а в Мюнхене – 4,7% годовых. Это средняя доходность.

Если рассматривать коммерческую недвижимость, то средний доход от аренды офисной недвижимости составит около 4,88%, торговой недвижимости – 4,75%, складской – около 6%. В Берлине, чтобы купить хорошую квартиру для сдачи в аренду, необходимо рассчитывать на бюджет от 60 тыс. евро. Во Франкфурте на эту же квартиру понадобится порядка 130 тыс. евро. Мюнхен – самый дорогой город. Здесь придется выложить более 250 тыс. евро». Praktisch–покупка Процедура покупки недвижимости в Германии несложная и понятная. Основное правило, которое действует здесь, состоит в том, что все сделки купли-продажи заключаются строго в соответствии с законодательством и под пристальным наблюдением юристов.

«Деньги, уплаченные покупателем, попадают на специальный трастовый счет нотариуса (Notaranderkonto), где они хранятся до момента завершения сделки, повторной проверки объекта, подписания акта приемки-сдачи квартиры и урегулирования всех возникающих вопросов, – объясняет Леонид Острецов. – Таким образом, в Германии практически исключены случаи мошенничества при купле-продаже недвижимости».

Любовь Бикбаева уточняет детали покупки, отмечая, что сама процедура приобретения жилой или коммерческой недвижимости в Германии одинакова, длится в течение нескольких месяцев и состоит из нескольких этапов: «Вначале покупатель резервирует выбранный объект, через несколько дней заключается договор купли-продажи у государственного нотариуса. Только после заключения договора покупатель вносит всю сумму на счет нотариуса. Нотариус открывает для каждой сделки отдельный счет.

Ему нельзя соединять деньги разных сделок. Когда деньги поступят на счет нотариуса, он начинает процедуру регистрации нового собственника. Как только из Грундбуха (аналог российской Регистрационной палаты) придет извещение о том, что новый собственник предварительно зарегистрирован, нотариус переводит деньги за объект продавцу. После того как покупная цена и налог на приобретение недвижимого имущества оплачены, Грундбух производит вторую, окончательную регистрацию нового собственника».

По словам Станислава Зингеля, Германия на федеральном и на муниципальном уровнях приветствует приток иностранных инвестиций в немецкую экономику и недвижимость: «Так, например, многие федеральные земли Германии имеют в России представительства, деятельность которых нацелена на укрепление торгово-экономических связей между Германией и РФ». Gut–перспективы «Германия – это, прежде всего, самая высокая степень стабильности вложения, – говорит Леонид Острецов. – Хотя у немецкой недвижимости есть и один существенный минус – высокая стоимость содержания.

Например, за среднюю квартиру в Берлине общей площадью 50 кв. м придется заплатить в год порядка 1800–2000 евро, куда входят поземельный налог, услуги домоуправления, взносы в накопительный фонд и затраты на коммунальные услуги». Станислав Зингель приводит дополнительные ценовые факты в подтверждение данной ситуации: «Средняя стоимость недвижимости в Москве (по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости») составляет 166 тыс.руб за 1 кв. м, что по текущему курсу составляет порядка 3 900 евро за 1 кв. м. Средняя стоимость недвижимости в Мюнхене, в экономической столице Германии, – 4 200 евро за 1 кв. м». Безусловно, цены на недвижимость в Германии существенно различаются в зависимости от региона.

«Приведем пример цен на 1- и 2-комнатные квартиры в крупных городах Германии, – комментирует Наталья Котова. – Однокомнатная квартира в спальном районе площадью 42 кв. м будет стоить в Берлине около 63 000 евро, в Дюссельдорфе – около 78 000 евро, в Мюнхене – около 150 000 евро. Двухкомнатная квартира площадью 57,5 кв. м будет стоить в Берлине 93 000 евро, в Дюссельдорфе – 154 000 евро, в Мюнхене – 275 000 евро». Цены – одна из первых причин, по которой, по мнению экспертов, выгодно вкладывать в недвижимость в Германии. По словам Любови Бикбаевой, даже в самой бедной стране Евросоюза – Болгарии – стоимость домов заметно выше. Вторая причина - стабильность экономики Германии, независимость от других стран. Германия помогает финансово, например, Греции, а не наоборот.

Третья причина - прозрачность и неизменность на долгие годы немецких законов. «Четвертая причина - недвижимость в Германии покупается раз и навсегда, или до следующей продажи, – говорит Любовь Бикбаева. – Ее нельзя потерять по суду, несовершеннолетние дети тоже не имеют никакого права на недвижимость родителей. Пятой причиной покупки недвижимости именно в Германии является тот факт, что Германия считается страной арендаторов, а не собственников. Больше половины немцев арендуют жилье и не считают себя неудачниками. Поэтому спрос на аренду стабилен, и цены на аренду только растут». «Немецкий рынок жилой недвижимости занимает в текущем году первое место по степени популярности среди инвесторов, – заключает Станислав Зингель. – В него готовы инвестировать 35% профессиональных участников европейского рынка недвижимости. Для сравнения: в находящийся на втором месте британский рынок недвижимости готовы вложиться 27% инвесторов».

 

"FantastischPraktischGut!" Журнал “Новости рынка недвижимости», выпуск № 21 от 17 июня 2013.

^ Наверх