euro
  м2

SPRECHEN SIE DEUTSCH? Журнал «Москва и регионы». Сентябрь-октябрь 2009, № 41


SPRECHEN SIE DEUTSCH? Журнал «Москва и регионы». Сентябрь-октябрь 2009, № 41


SPRECHEN SIE DEUTSCH?

Существует такое наблюдение: человек, имеющий связь с культурой другой страны, ее языком, в случае необходимости, именно с ней и будет связывать перспективу покупки недвижимости.

Германия – никогда не была terra incognita для россиян. Еще в советские времена руководство изо всех сил крепило дружбу между советским и немецким народами. Потом наступили годы перестройки, ознаменовавшиеся дружбой немецкого канцлера и главы нашего государства. И все эти годы Германия оставалась наиболее открытой для русских. Добавим сюда еще высокий процент российских школьников, изучавших немецкий  все эти годы.

Запад или Восток

Впрочем, у российского инвестора есть свои – экономические – резоны для интереса к этой стране. Если считать, что эта славная когорта наших сограждан делится на консервативных и либеральных игроков, то удовлетворению устремлений тех и других может служить и Восточная, и Западная части страны.

Они отличаются. Рынок недвижимости Западной Германии устоявшийся, говорят в компании HERMIL. Здесь и цены в связи с кризисом почти не упали, и ставки
арендной платы намного выше. Сдать или продать приобретенное здесь жилье не представляет особых сложностей. Особенно это касается крупных городов – с развитой инфраструктурой, качественным жилым фондом. Если инвестора интересует сдержанный, но стабильный доход, то ему стоит обратить свои взоры именно на Западную часть страны.

Если интересуют высокие доходы за счет нынешнего максимального падения цен, а затем их возможного высокого роста, то за жильем стоит поехать на Восток страны. Восточная Германия сбавила цены максимально. Здесь, говорит Любовь Бикбаева, директор компании, есть очень дешевые предложения домов и квартир. Надо просто пользоваться этой ситуацией, приезжать и покупать. Многие даже и не приезжают, покупают недорогую недвижимость по доверенности.

Именно с Восточной Германией сегодня связывают большие планы развития городов на перспективу. Здесь есть большие резервы территорий, большие планы по строительству и реконструкции жилого и нежилого фонда. Сейчас правительство Германии  выделяет большие средства на выравнивание ситуации в «двух» Германиях. И повсюду ощущаются изменения к лучшему. 

Этот позитив не проходит незамеченным у инвесторов. Многоопытные в  вопросах инвестирования американцы и англичане порой покупают недвижимость чуть ли не улицами. Русские же в основном приобретают квартиры.
Достигнуто дно рынка в Германии? Эксперты считают, что да, дно достигнуто. Динамика цен за последний год была отрицательной. Сейчас на рынок выходит очень мало объектов, продавцы затихли в ожидании подъема цен. В немецких СМИ прогнозируют стабилизацию и рост рынка. Никто не хочет в таких условиях продавать дешево.
Рынок поддерживается только за счет срочных продаж. И здесь инвестора иногда подстерегают настоящие сюрпризы. «Например, у нас в продаже есть такой объект: симпатичный четырехэтажный 4-квартирный дом под реконструкцию в Альтенбурге (Тюрингия), который продается всего за 11000 евро! – рассказывает Любовь Бибкаева. – До кризиса такой дом стоил бы 35 000 евро. Юридически объект «чист», на нем нет долгов, обременений, но пока еще он не продан. Такой ценовой провал возможен только в Восточной Германии, западные немцы умнее и практичнее, они просто ждут».

Варианты бывают разными

В Германии не принято жить в центре больших городов.  Лучшая покупка для жизни – это хороший дом в пригороде. В центре городов престижно иметь офис или коммерческую недвижимость, например, торговый центр или  гостиницу. В городских квартирах  живут преимущественно молодые семьи, пожилые одинокие люди, студенты, эмигранты и безработные. Они и составляют устойчивую группу арендаторов. Инвесторам важно понимать, каковы их предпочтения и возможности. По мнению Л.Бикбаевой, сегодня инвестирование в жилье наиболее удобно для начинающих инвесторов, тех, кто ориентируется  на простую схему – покупка, сдача в аренду, и, таким образом, сохранение и приумножение средств.

В отличие от России, 57% немецкого жилого фонда находится в аренде. В столице страны этот показатель составляет 87%. Жилые помещения в крупных городах арендуют в 5 раз чаще, чем покупают. Именно доходные дома, продающиеся подчас с обременениями по аренде (то есть уже с имеющимися квартиросъемщиками), а иногда и свободные, но вполне готовые для сдачи, представляют собой высокий инвестиционный интерес. И речь идет в первую очередь о крупных городах.

Кроме Берлина, инвестиционно привлекательными в компании VDL Immobilien Gruppe считают также Лейпциг и Дрезден. Эти города переживают период активного развития.

За Лейпцигом в последнее время все надежнее закрепляется имидж развивающегося делового центра  страны. Здесь расположены представительства таких известных компаний, как Siemens, DHL, BMW, Porsche, а сам Лейпциг имеет показатели самого быстро растущего в экономическом отношении города Европы.

Для того, чтобы оценить возможную отдачу от сдачи жилья в  аренду в этих города, стоит обратить внимание на следующие показатели, приведенные Ольгой Мюллер, руководителем русскоязычного отдела компании VDL Immobilien Gruppe:

Средняя стоимость аренды квартир в Лейпциге и Берлине за кв.м в зависимости от категории без учета коммунальных услуг:

 

 

Люкс

Премиум-класс

Эконом-класс

Лейпциг

5,50-7,00 €

4,25 - 5,50 €

3,25 - 4,25 €

Берлин

7,00-14,00 €

4,50 - 7,00 €

3,00 - 4,50 €

 

Что же касается соотношения стоимости берлинского и лейпцигского  квадратного метра для покупки, то в Берлине он дороже примерно на 30–40%. Это – очень важный показатель, который говорит о том, что размер первоначальных вложений в столичное жилье будет больше, хотя отдача от аренды жилья будет не так значительно отличаться от провинциальных городв.

Рекомендации компании VDL Immobilien Gruppe по выбору жилья для последующей его сдачи традиционны. Первое – это требование к району. Он должен быть удобным, зеленым, доступным с точки зрения транспортной инфраструктуры. Есть в крупных городах места, где живет много студентов и сезонных рабочих – это значит, что небольшую и недорогую квартиру здесь всегда можно сдать.

Если есть желание купить в инвестиционных целях достаточно большую квартиру, то надо подыскивать ее в районах с хорошими школами. Оправданность большой площади определяется потенциальным спросом на жилье со стороны семейных арендодателей.

Стоит обращать внимание также на состояние здания. Становясь владельцем квартиры в старой постройке, надо понимать, что обеспечить постояльцев теплом, водой и электроэнергией станет именно задачей собственника. Квартиры с колонками, дома с печным отоплением (их много за городом) вряд ли будут востребованы. Очень дорого в обслуживании будет обходиться квартира не с центральным отоплением, а с электрообогревателями. Следовательно, и квартиросъемщиков будет найти сложно.

Как покупать

Подбором недвижимости занимается агентство, которое за проделанную работу попросит 6% стоимости объекта. Надо понимать, что риэлтор не несет ответственности за юридическое качество предлагаемого объекта, он осуществляет лишь его поиск.

А оценить все риски важно. В Германии есть дома, которые запланированы властями к сносу. Обычно государство компенсирует собственникам стоимость снесенных квадратов. Однако только в том случае, если приобретены они были до официального извещения о сносе. Если человек купил жилье после этого, то никаких возмещений ему не получить. Эту сторону вопроса в Германии оценивает юрист. Если сделка происходит с участием иностранного покупателя, то на подписание документов приглашается переводчик.

Договор составляется у нотариуса и спустя 2 недели происходит его подписание.

Обычно оформление всей сделки укладывается в 3-месячный срок. Если покупатель «не местный», то он должен быть в Германии только на заключении договора купли-продажи, а регистрация проходит уже без него, говорят в компании HERMIL.

Л.Бикбаева считает, что недвижимость в Германии для россиян купить намного проще, чем в других странах Евросоюза. Нет никаких ограничений для иностранцев, покупка происходит по тем же законодательным нормам, что и для немцев. Россияне могут покупать любую жилую недвижимость, земельные участки, коммерческую недвижимость без проблем и без ограничений. Фирму для этого открывать не нужно, как это часто считается, все оформляется в собственность.

При передаче прав собственности выплачивается разовый налог – 3,5%, в Берлине – 4,5% от стоимости объекта.

Размер ежегодных налогов, взимаемых от полученной прибыли за счет аренды, зависит от размера дохода. Если прибыль от сдачи составляет не более 6 тыс. евро в год, то налогом такая сумму не облагается вообще. Например, квартира площадью 100 кв.м может быть сдана за 500 евро в месяц, то есть за 6 тыс. евро в год. 20 евро в месяц потребуется заплатить за услуги управляющей компании, 50 евро в месяц – за содержание квартиры. 100 евро «съест» налог на землю. Таким образом, полученная за год прибыль составит для владельца 5060 евро, и налог платить не придется. В целом, расчет налоговых платежей ведется по прогрессивной шкале – чем больше доход, тем больше процент. Максимальная ставка составляет 42%. Для нерезедентов есть исключение. В соответствии с немецким законом минимальная ставка по выплате налогов составит для них 25%.

Российским инвесторам надо иметь в виду, что немецкое налоговое законодательство четко реагирует на то, с какой целью делаются приобретения. В целом, государство не стимулирует интереса граждан к спекулятивным операциям, что влечет резкий рост цен на квадратные метры.Коммунальные платежи относительно высоки в Германии. Составляют от 100 евро в месяц за однокомнатную квартиру и выше. Есть виллы, где ежемесячные коммунальные платежи доходят до двух с половиной тысяч евро. В случае сдачи в аренду обязанность оплаты коммунальных платежей переходит на арендатора.

Можно и в кредит

Нерезиденты могут покупать жилье в Германии, рассчитывая на получение кредита. Однако к ним в этой стране предъявляются более жесткие условия, чем к собственным гражданам. 50% стоимости жилья потребуется заплатить самостоятельно, и только на оставшуюся половину стоимости местные банки могут выдать кредит. Ставки для не резидентов составляют 5,4–5,5%. Местным жителям кредиты выдаются на более привлекательных условиях – под 3,8%. Объемы средств обычно не ограничены, сроки кредитования – от 10 до 25 лет.

С 2009 г. условия выдачи ипотечного кредита немного ужесточились. Теперь банки более тщательно анализируют не только платежеспособность клиента, но и сам объект – с точки зрения его технических данных, финансовой перспективности. Фиксированная кредитная ставка для кредитов, выдаваемых сроком на 10 лет, сегодня составляет 5,5%.

 

Источник: Наталия Крол "SPRECHEN SIE DEUTSCH?". Журнал «Москва и регионы. Сентябрь-октябрь 2009, N 41.

^ Наверх